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李一戈專欄丨樓市這次是真調整?

2019年11月30日  07:00   21世紀經濟報道   李一戈  

今年房地產市場的運行態勢,理性來看,不應該意外。總體來說,你可以稱其為平淡,也可以說是穩定。

李一戈

今年房地產市場的運行態勢,理性來看,不應該意外。

總體來說,你可以稱其為平淡,也可以說是穩定。

分區域看,長三角依然保持較為旺盛的活力,是所有區域里公認交易最活躍的。

分城市看,深圳市場簡直令人羨慕。新開項目根本不用發愁。這顯然是因為它的供應量一直偏小。

分時間看,只有3月底至4月份,有過一段后來被稱為“假陽春”的時光,既沒有金九也沒有銀十。

絕大多數城市今年的樓市是交投清淡。房企銷售經理們一片菜色。好在去年底今年初制定2019年的銷售目標時,對全年趨勢本就普遍不樂觀,所以任務增幅沒往年那么高。咬咬牙,也能完成個八九不離十。距離目標很遠的,大都是過于激進的企業,企圖“彎道超車”的企業,那完不成也無話可說,錯估了形勢,高估了自己能力。

現在可以肯定地說,此輪全國房地產市場的調整,已經進入第二階段,亦即深度調整階段。

地產界基本公認,從去年7月起,市場明顯變差,房子不好賣了。如果從那時算起,到現在這一輪調整的時間已有足足17個月。不用往前追溯太早,至少也是2008年以來時間最長的一次調整。且暫未看到結束的跡象。

我前面之所以說,對今年樓市情況不應該意外,還有一個前提,開啟于2016年10月的此輪調控,直到20個月以后才見到明顯成效,但如此嚴厲的調控帶來的調整,不可能很快結束,理智的地產人對2019年樓市早有預判和心理準備。雖說內心也不無奢望,但中央的基調一直沒有放松,7月30日中央政治局會議提出不將房地產作為短期刺激的手段這一表述出來后,救市的幻想落空,全年樓市大局已定。

我個人認為,樓市調整進入第二階段,是以二手房加速降價為標志的。二手房的市場化程度更高,對需求的感受更直接更敏銳,因此更能準確代表當下的市場情緒。

如果說,去年底今年初,二手房業主的議價范圍在擴大,那么,到今年10月以后,則是報價、降價的幅度更大了。根據我與多個中介機構的交流,北京二手房價格與高峰期相比普遍下降了15%-20%,有的房源成交價下降了30%。哪怕是原本堅挺的學區房價格也有10%以上的下調。

價格下調對成交有何促進作用?

二手房市場成交看不到明顯的提升。而且必須強調,二手房價格的下跌,并不是一夕之間突然出現,包括30%的個案,跌幅也是去年下半年以來累積的結果。由此,對那些宣稱“暴跌”“斷崖式下跌”的言論,要特別警惕。

新房方面,如你所知,熱點城市新房普遍限價,所以新房價格漲幅在強力抑制下保持了穩定。即便如此,很多城市的新房也賣得不好,有些城市的限價項目,比如北京的限競房,開發商的實際銷售價格,低于當地政府部門批準的備案價格,去化率仍然不高。

我個人的觀察是,樓市需求在萎縮。這不單單是指投資性需求被基本遏制,剛性需求也在放緩。比如北京的限競房就是面向剛需的,銷售情況并不好。

但并不是說,降價對促進成交就是無效的。我承認自己一直在鼓吹商品房打折促銷。從恒大、碧桂園的銷售情況看,促銷是有效的。恒大在大力度的促銷行動下,9-10月的銷售業績出現大幅增長。國家統計局10月份統計數據顯示,商品房銷售面積出現了今年以來的正增長,就是因為大批房企加入了打折促銷的行列。

我要再三提醒,目前房地產市場進入第二階段后的調整,是非常正常的調整,無須大驚小怪,更不能危言聳聽。新房市場是基本穩定的,哪怕二手房市場降價面繼續擴大,也不要害怕。剛需萎縮,是它被透支多年以后自我修復過程的必然反映,絕不能再去刺激。

我也知道,不少地方對房地產依然有強烈的依賴,在經濟下行期,可能又有城市想用地產來支撐。比如,近日有的城市提出,既要防止由于供應不足或需求旺盛導致價格快速上漲,又要防止由于外部環境變化、預期逆轉導致市場斷崖式下挫——這種表述就被認為重點是后者。

從前10月國家統計局的數據看,房地產投資、新開工面積、商品房銷售面積這幾個核心數據,都是不錯的,遠遠沒有到恐慌的地步,遑論“斷崖式下挫”。謹慎看待調整后的后市,不虛夸不慌張,房地產市場穩定發展的態勢并沒有發生逆轉。

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